A. Giriş
Türkiye’deki ekonomik koşullar ve enflasyon dolayısıyla artan kira bedelleri ev sahiplerine zarar vermekte, geriye dönük yapılan kontratlar artık ederini karşılamamaktadır. Bu noktada kiraya verenlerin ilk aşamada, piyasa rayici üzerinden kira bedelini almak için kiracıyla müzakereye, bedelde anlaşamazlarsa kiracının tahliyesine veya kira bedelinin tespitine yönelik hukuki yollara başvurduğunu sıklıkla görmekteyiz. Bu hukuki yolların hepsi ayrı şartlara tabi kılınmakla beraber işbu bilgi bülteninde, kira bedelinin tespiti uyuşmazlıklarını ele alacağız.
B. Kira Sözleşmesi
Kira sözleşmesi kısaca, taşınır veya taşınmaz bir malın kullanım hakkının kiracıya bırakıldığı, kiracının ise kullanım hakkına karşılık ücret ödemeyi taahhüt ettiği sözleşmedir. Kural olarak şekle bağlı olmayan bu sözleşme türü 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesinde “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde düzenlenmiştir.
B.1 Unsurları
İşbu sözleşmenin unsurları ise tarafların karşılıklı irade uyuşması, kiraya vermeye uygun taşınır veya taşınmaz bir mal, kiralanan mal için kiracının bir bedel ödemesidir. İlk olarak, kira sözleşmesinin kurulabilmesi için, tarafların bir mal veya mülkün kullanım hakkının devri ve buna karşılık olarak kira bedeli ödeme konusunda anlaşmaları, iradelerinin uyuşmaları gerekmektedir. [1] Ayrıca belirtmek gerekir ki bu irade uyuşması sonucunda kira sözleşmelerinin yazılı yapılması bir zorunluluk olmayıp, sözlü olarak da kira sözleşmesi kurulabilir.[2] Diğer unsuru ise kiralanan menkul veya gayrimenkul bir varlık olmasıdır.[3] Üçüncü ve son unsur ise kiralanan mal karşılığında nakdi bir bedel ödenmesidir. Bu unsur ise sözleşmenin ivazlı olmasından kaynaklanır.
B.2 Kira Bedelinin Belirlenmesi
Kira bedeli, sözleşme kurulurken tarafların irade beyanlarıyla belirlenirken, enflasyonist konjonktürden dolayı bedelin yıldan yıla artmasından mütevellit konut ve çatılı işyerlerinde TBK 344. Maddesine göre belirlenir. Kanun koyucu, işbu maddede özetle, kira bedelinin yeni kira döneminde bir önceki dönemin 12 aylık TÜFE oranını üst sınır olarak belirlemiştir. Kanunun emredici hükmü olan kiracı aleyhine değişiklik yasağı gereği, buna aykırı anlaşmalar kesin hükümsüzdür. Fakat bu madde hükmü 01.07.2023 tarihli TBK Geçici Madde 1 gereği konutlarda %25 ile sınırlandırılmış, çatılı işyererinde ise hala 12 aylık TÜFE oranı uygulaması devam etmektedir. Ana akım medyada işbu %25 sınırlamasının, 2024 yılının Temmuz ayında sona erebileceği yönünde haberler mevcuttur.
Bu noktada artan kira bedelleri dolayısıyla kiracılar kira bedellerini ödemekte zorlanırken, kiraya verenler ise eski kontratlar gereği düşük kira bedellerinden yakınmaktadır.
C. Kira Bedelinin Tespiti Davaları
Konut ve çatılı işyerlerinde sözleşme haklı bir sebep olmaksızın kiraya veren tarafından tek taraflı sonlandırılamaz. Diğer bir deyişle kiracı, kanundan doğan yükümlülükleri olan kiralananı özenle kullanma, ücret ödeme vs. yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirdiği takdirde veya kanunun özel hükme bağladığı gereksinim, yeniden inşa, yeni malikin gereksinimi veya tahliye taahütnamesi durumları hariç evden çıkartılamaz.
Bu noktada düşük kalan kira bedelleri hususunda kiraya verenlerin birtakım yasal hakları mevcuttur. Hem kiracı hem de kiraya verenin kira bedelinin yeniden tespitini talep etme hakkı vardır. Fakat uygulamada, enflasyon sebepli kira bedellerinin düşük kalması dolayısıyla genellikle kiraya verenler tarafından bu yola başvurulmaktadır.
Kira bedelinin yeniden tespitini talep hakkı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 3. Fıkrasına dayanmaktadır. İşbu hüküm “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” şeklinde düzenlenmiştir.
C.1 Tespit Davasının Şartları
Yukarıda izah ettiğimiz TBK 344/3. Maddesinin lafzından anlaşılmaktadır ki kira bedelinin tespiti davasını açmak için birtakım şartlar gerekmektedir. Bu şartların yokluğu durumunda dava esastan reddolunacaktır. Şartlar şu şekilde sıralanabilir[4];
Geçerli bir kira sözleşmesi,
Beş yıl veya daha uzun bir kira ilişkisi,
Davanın açılmasında hukuki yarar.
C.2 Tespit Hükmünün Uygulanacağı Kira Dönemi
Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Kanunda davanın açılmasına ilişkin herhangi bir kısıtlama bulunmayıp hükmün verildiği tarihten sonraki kira dönemi için bu bedel geçerli olacaktır. Fakat kiraya veren, tespit edilen kira bedelini yeni kira dönemi için de geçerli kılmak istiyorsa yukarıdakire ek olarak birtakım şartları yerine getirmelidir;
Kira bedelinin tespiti davası yeni kira döneminden en az 30 gün öncesinden açılmalı,
Dava bu sürede açılmayacak ise yeni kira döneminden en az 30 gün önce ihtarname gönderilmelidir.
D. Uyarlama Davası
Kira bedeli tespiti davası için kanunun öngördüğü şartlardan beş yıl veya daha uzun kira ilişkisi şartını karşılanamıyorsa başvurulacak bir diğer hukuki yol uyarlama davasıdır. Uyarlama davasının hukuki niteliği kısaca tarafların imzalamış olduğu sözleşmelerin ardından değişen koşullara bağlı olarak sözleşmesinin yeni şartlara uydurulmasını mahkemeden talep ve dava etmektir. Bu noktada tipik veya atipik her türlü sözleşme için uyarlama davasına başvurulabileceği gibi işbu bilgi bülteninin süjesi kira bedeli için de başvurulabilir. Bir diğer deyişle kiraya veren, sözleşmenin kurulduğu tarihte belirlenen kira bedelinin, bir sonraki dönemlerdeki yasal artışlara rağmen hala düşük kalığından bahisle, kira kontratındaki bedel unsurunun günümüz rayiç bedellerine uyarlanmasını talep ve dava etmektedir.
İşbu madde hükmü 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesinde “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir” şeklinde düzenlenmiştir.
Fakat belirtilmelidir ki söz konusu beş yıldan az olan süre, çok kısa olabileceği şeklinde de yorumlanmamalıdır. Zira Yargıtay içtihatlarında da çok kısa süre önce akdedilmiş sözleşmeler için uyarlama davası açılamayacağı hükme bağlanmıştır.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2012/16767 E. 2012/21930 K. Numaralı kararında “Davacı davalıya ait meskende 27/12/2006 tarihinden beri kiracı olarak oturduğunu kira bedelinin 01/10/2008 - 30/09/2009 tarihleri arasında aylık 800.00 tl olarak ödendiğini ancak 2008 yılında başlayan ekonomik kriz nedeniyle kira bedelinin fahiş hale geldiğini belirterek 01/10/2009 tarihinden itibaren başlayacak yeni kira dönemi için aylık kira bedelinin 400.00 tl olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne 1/10/2009 -25/5/2010 tarihleri arasındaki süre için aylık kiranın 633.00 tl olarak belirlenmesine bu süre içerisinde davacı tarafça ödenmesi gereken toplam kira bedelinin 5.064.00 tl olarak belirlenmesine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir. Taraflar arasındaki sözleşme bir yıllık sözleşmedir ve sözleşme birer yıl uzamaktadır. Uzun süreli sözleşme değildir. Uyarlama davaları ancak uzun süreli sözleşmeler için sözkonusu olabilir. Kısa süreli sözleşmeler için uyarlama istenemez uyarlama şartları olmadığından davanın reddi gerekirken yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.” bu hususa açıklık getirilmiştir.
E. Sonuç
Ekonomik koşullar ve enflasyonun etkisi ile değişen günümüz şartlarında kira bedelleri hakkaniyetin çok altında kalmaktadır. Bu noktada kiraya verenlerin yasadan doğan birtakım hakları mevcuttur. Zira kira artış oranı kararlaştırılsa dahi 5 yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti davası açılabilir. İşbu haktan yararlanmak için kanunda sıkı şekil şartları belirlenmiş olup, hak kaybı yaşamamak amacıyla hukuki danışman eşliğinde bu sürecin yürütülmesi tarafımızca tavsiye edilmektedir.
Saygılarımızla,
Özhelvacı & Partners.
[1] Bkz: Prof.Dr.Aydın ZEVKLİLER, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, s.167 ; Prof.Dr.Fikret EREN, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, s. 344
[2] Bkz: Prof.Dr.Cevdet YAVUZ, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 11.Baskı, İstanbul 2012, s.182 ; Prof.Dr.Faruk ACAR, Kira Hukuku Şerhi TBK m.299 – 312, 1.Baskı, İstanbul 2013, s.97)
[3] Bkz: Prof.Dr.Aydın ZEVKLİLER, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, s.170
[4] Bkz: Sf. 244 https://tbbdergisi.barobirlik.org.tr/m2017-129-1645
Comments